监管层密集表态房地产融资，房企流动性改善可期丨地产金融观②

21世纪经济报道记者张敏 北京报道 

随着房地产市场复苏不及预期、行业流动性吃紧，对企业端的流动性改善工作再度被提上日程。

继中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，11月以来，监管部门先后召集代表房企、金融机构座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。

从会议传递出的信号来看，确保融资渠道稳定、满足房企的合理融资需求是主要思路。

本月上旬，中国人民银行党委书记、行长潘功胜也做出了类似的表态。11月19日，证监会表示，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。

这是自“金融16条”出台一年来，监管部门针对房地产融资最密集的一轮表态，其内容也被认为颇具针对性。

今年以来，房地产市场继续处于调整状态，行业流动性并未真正改善。今年前10月，房地产开发企业到位资金10.73万亿元，同比下降13.8%，降幅创年内新高。其中，国内贷款、自筹资金的降幅分别为11.0%和21.4%。

在此背景下，这轮表态的信号意义和实际作用究竟如何？

风险蔓延预警

作为资金密集型行业，房地产业天然带有较强的金融属性。过去多年来，房地产业度过了快速发展的“黄金时代”，除人口和土地红利外，相对宽松的金融政策也是推动因素之一。2021年下半年，房地产市场进入调整期，其中固然有行业自身发展阶段的因素，以去杠杆为主的金融政策也不可忽视。

但在此过程中，出于风险把控等考量，金融机构在贷款审批过程中较为谨慎，使得信贷的投放无法完全匹配市场需求。

对此，监管部门一直进行纠偏与指导。2022年11月，中国人民银行、原银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措（即“金融16条”），强调保持房地产融资平稳有序。2023年7月，监管层对“金融16条”的相关条款进行延期。

“金融16条”的出台，意味着股权、债券、信贷等“三支箭”将全部发出，对房地产业不啻为重要利好。 

但今年以来，市场销售的改善不及预期，下半年更是升温乏力。9月和10月，全国商品房销售面积有着近两成的同比降幅，“金九银十”未能出现。市场销售不佳，也对房地产融资产生了一定影响。

一方面，由于销售不畅，企业拿地、投资的节奏明显放缓，主动融资的意愿不强。相反，更多企业将精力放在去库存、抓回款上。

另一方面，金融机构在发放贷款时也有一定疑虑。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前来看，金融机构对地产风险的担忧明显偏大，这种担忧是基于贷款的地产企业是国企还是民企的判断，而不是项目本身是否值得投放贷款。

2023年10月，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计230.65亿元，环比下滑21.1%，为近三年来的最低点。其中，民营房企中仅个别企业有所收获。

分析人士普遍认为，在此情况下，监管部门重申确保融资渠道稳定，将有助于改善房地产企业融资环境，改善行业预期，促进防范房地产企业风险。

新意与后手

事实上，10月末召开的中央金融工作会议，已经提出了“促进金融与房地产良性循环”的总要求。近期监管部门的表态，主要是对前述要求的重申和强化，但对比之下，仍有一些新意。

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，在继续强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求的同时，也表示“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”。

会议同时表示，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。

11月19日，证监会相关人士表示，积极发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。同时，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。

中指研究院企业研究总监刘水指出，支持民营房企发债融资是一个明显的政策着力点。他表示，目前能获得增信支持的民营房地产企业只有10多家，若能成功扩围，将使更多民营房企受益。

此外，“不惜贷、抽贷、断贷”、“一司一策”的表述也是亮点。如果能真正照顾到不同企业的实际运营情况，金融层面的支持也将更加精准。

三部门召开的金融机构座谈会还指出，要落实好跨周期和逆周期调节的要求，着力加强信贷均衡投放，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长。

李宇嘉表示，这释放出加大信贷投放的新信号。“从10月份的信贷数据来看，信贷需求仍旧疲弱。逆周期调节意味着，今年最后两个月和明年的开局会加大信贷投放，其中房地产作为金融加速器，必然要走在前面。”

企业的态度则较为务实。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，监管部门的表态更像是对金融机构的“定向指导”，“监管部门能用的手段，无非还是‘三支箭’。企业能做的，只是配合金融机构提交材料，贷款审核与发放的权限，还是掌握在金融机构手里。”

他同时表示，对企业提供稳定的金融支持是防风险的兜底之策，要让房地产真正回归良性循环，进一步采取措施促进市场交易回暖，同样至关重要。

统计局的数据显示，今年1-10月，房地产企业的定金及预售款为3.66万亿元，同比下降10.4%；个人按揭贷款1.85万亿元，同比下降7.6%。这两项资金来自销售端，在房企资金来源中占一半以上。 

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